Le dossier technique du bien
Les diagnostics obligatoires
Un dossier d’aide à l’achat
Pourquoi des diagnostics ?
Un dossier technique composé de divers diagnostics est obligatoire lors de la vente d’un bien immobilier. Il doit être fourni par le vendeur. A défaut d’avant-contrat ou si, dans le délai de réitération de l’acte authentique, d’autres diagnostics étaient rendus obligatoires, ils doivent être fournis pour l’acte de vente.
Ce dossier est élaboré par des professionnels indépendants dont les compétences obligatoires sont définies par le législateur.
Les diagnostics non obligatoires, tels que, par exemple, l’expertise demandée par le prêteur pour le prêt à taux zéro ou un état parasitaire dans une zone où cet état n’est pas obligatoire, sont à la charge de l’acquéreur (sauf entente avec le vendeur évidemment).
Ce dossier a un but informatif permettant d’être renseigné sur la situation de parties précises du bien. Il permet ainsi à des non professionnels d’apprécier entre autres les coûts engendrés par des remises en état nécessaires.
Prêts aidés ou dispositifs fiscaux
Taux zéro, prêt conventionné, prêt accession sociale, Borloo populaire, De Robien recentré
Des diagnostics relatifs à l'état général d'habitabilité et de conformité sont demandés par le prêteur dans le cas où il est fait appel à des prêts de aidés : prêt à taux zéro (PTZ), prêt conventionné (PC) et prêt d'aide à l'accession sociale (PAS). Les anomalies relevées par ces contrôles ne remettent pas en cause l'acquisition mais peuvent remettre en cause le prêt dans des cas extrêmes (ex: montant de travaux de remise en état trop élevés vis-à-vis du coût d'acquisition). Il suffit de joindre un devis estimatif de remise aux normes des anomalies avec le rapport du diagnostiqueur pour compléter le dossier de prêt.
Concernant les dispositif fiscaux de type Borloo populaire ou De Robien recentré, un état des lieux avant et après travaux contrôlant la validité à l'éligibilité au dispositif est nécessaire.
La superficie Carrez
Le mesurage des surfaces selon la loi Carrez
Le mesurage est obligatoire dès lors que le bien est un lot de copropriété à l’exception des caves, garages, boxes, places de parking et de certains locaux de moins de 8m². Les maisons individuelles ne sont donc pas concernées.
L’acquéreur peut annuler la vente en l’absence de mention de superficie et peut obtenir pendant 1 an une réduction de prix proportionnelle au défaut de superficie, si la superficie réelle est inférieure de 5% à celle mentionnée.
Diagnostic Technique Amiante
DTA : protection contre l’amiante
Les fibres d'amiante lorsqu'elles sont inhalées ont un caractère cancérigène. Le législateur a mis en œuvre un programme d'actions contre les risques liés à son exposition. Ainsi, des obligations sont faites aux propriétaires, en particulier lors de la vente.
Le diagnostic amiante porte sur la recherche de matériaux contenant de l’amiante et leur état de conservation.
Sont concernés toutes les constructions dont le permis de construire a été autorisé avant le 1er juillet 1997.
La validité de ce diagnostic est illimitée mais des travaux peuvent modifier un constat amiante antérieur. Les précédents diagnostics peuvent être rendus caducs par la mise à jour de matériaux en amiante non détectables auparavant.
La présence d’amiante n’est pas nécessairement synonyme de risques forts pour la santé. C’est le cas par exemple lorsqu’elle compose des éléments type fibro-ciment non dégradés, a contrario des flocages. Le repérage est destiné à informer les propriétaires des risques liés aux interventions sur cette matière afin de se protéger eux-mêmes, d’aviser les professionnels intervenants et de prendre les dispositions réglementaires pour son élimination. Dans tous les cas, les poussières sont absolument à éviter.
Diagnostic plomb
Constat des risques d’exposition au plomb (CREP)
Dans le cadre de la lutte contre le saturnisme, le législateur a rendu obligatoire la détection de plomb. En effet, l’ingestion ou l’inhalation de plomb est toxique. Elle provoque des effets réversibles (anémie, troubles digestifs) ou irréversibles (atteinte du système nerveux, baisse des capacités du cerveau, etc.). L’intoxication par le plomb, appelée saturnisme, atteint principalement les jeunes enfants qui habitent des immeubles anciens et dégradés. Les femmes en âge de procréer doivent également se protéger car, pendant la grossesse, le plomb peut traverser le placenta et contaminer le fœtus.
Le rapport indique la concentration en plomb dans des revêtements, s’il est présent, et son niveau de dégradation. L’ingestion du plomb peut provoquer le saturnisme.
Est concerné tout immeuble d’habitation construit avant le 1er janvier 1949.
Le CREP doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de l’avant-contrat si la présence de plomb est révélée. Une notice d'information sur les effets du plomb et les précautions à prendre est jointe à ce constat. Un constat antérieur faisant état d’absence de plomb dispense un vendeur d’en effectuer un nouveau si ce constat est annexé à l’avant-contrat.
Des travaux peuvent être obligatoires en cas de présence de matière dégradée contenant du plomb. Néanmoins, aucun délai ni aucun responsable n’étant fixé par le législateur, hors du cadre de la location, cette réparation peut être faite par l’acquéreur au moment où il le souhaite…
État relatif à la présence de termites
État relatif à la présence de termites
Le bois est très utilisé dans la structure des bâtiments et de leurs aménagements (bardages, fenêtres, portes, parquets, plafonds…). Il peut être victime d’attaques d’insectes xylophages ou de champignons.
Les termites vivent en colonies de plusieurs centaines de milliers d’individus et se nourrissent principalement de cellulose sous toutes ses formes (bois, textiles, papiers). Ils s’attaquent en général aux bois morts. Ils s’attaquent hélas également au bois de nos habitations et peuvent provoquer d’importants dégâts. Les termites restent constamment à l’abri de la lumière. Ils attaquent l’intérieur du bois sans laisser de trace de sciures à l’extérieur ce qui rend sa détection trop tardive par le non professionnel lorsque la dégradation est très avancée.
L'état relatif à la présence de mérules ou autres champignons lignivores qui détruisent les ouvrages en bois n'est pas obligatoire mais recommandé par la notariat dans les zones à risque.
L’ERNT
Etat des Risques Naturels et Technologiques
Tout vendeur d'un bien immobilier doit effectuer une déclaration annexée au contrat de vente sur l’état des risques naturels ou technologiques ainsi que, le cas échéant, une déclaration des sinistres pour lesquels il a été indemnisé.
Il signale aux acquéreurs si le bien se situe dans le périmètre d’usines ou de lieux à risques tels les carrières, les industries chimiques,… ou présentant des dangers naturels comme les couloirs d’avalanches, les zones inondables,…
En cas de défaut d’information, l’acquéreur peut annuler la vente ou en diminuer le prix.
Le DPE
Diagnostic de performance énergétique
L’objectif de ce diagnostic est d’évaluer le taux d’émission en CO2 d’une habitation et d’effectuer son classement sur un barème en terme de consommation d’énergie.
Le barème est semblable aux étiquettes apposées sur l’électroménager et classe les biens de A à G (la moins bonne note).
Le rapport du DPE est informatif mais il conseille également sur les mesures pouvant être prises pour améliorer les performances du bien vis-à-vis du coût que ces mesures peuvent engendrer.
Pour évaluer convenablement la note de la consommation d’énergie, celle liée directement au porte-monnaie, il est important de retenir que près de 80% des habitations sont classées de C à F, la majorité en E, et très peu de B. Pour être classer en A, un logement devrait a priori devoir produire plus d’énergie qu’il n’en consomme et se situer dans un secteur climatique favorable…
Diagnostic gaz
Etat de l’installation intérieure de gaz
L’état est destiné à évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes.
Toute installation privative de gaz naturel ou non doit être diagnostiquée en cas de vente si elle a été réalisée depuis plus de 15 ans. Un simple tuyau rigide relié à une bouteille entraîne l’obligation de diagnostic.
Des mesures sont à réaliser avec un appareil spécifique. Les appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire alimentés par le gaz et les tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires sont inspectés.
Les anomalies entraînent des coûts pour la remise en état qu’il est important de pouvoir évaluer pour se garantir contre un accident.
Diagnostic sécurité électrique
Etat de l’installation intérieure d’électricité
Le contrôle est destiné à déterminer si des risques pouvant compromettre la sécurité des personnes et des biens sont existants (électrocutions, incendies,…).
Il porte sur la totalité d’une installation électrique dont l’ensemble doit avoir moins de 15 ans. Il s’agit un contrôle de mise en sécurité et non d’un contrôle de conformité à la norme.
Les anomalies entraînent des coûts pour la remise en état qu’il est important de pouvoir évaluer pour se garantir contre un accident.
L’assainissement
Contrôle de l’installation des eaux usées
Certaines communes demande l'établissement par arrêté d'un certificat de raccordement au réseau collectif d'assainissement des eaux usées lors des transactions. Ce certificat est établi par l'organisme ou la société en charge du réseau.
Concernant l'assainissement individuel, l'obligation d'un contrôle de l'installation pour toute habitation non raccordée à un réseau collectif va se généraliser. Néanmoins, dès aujourd'hui, des communes imposent déjà ce diagnostic établi par les diagnostiqueurs.