Diagnostics obligatoires
Le dossier technique d’un bien
Le principe
Qui, quoi et comment ?
Un dossier technique composé de divers diagnostics est obligatoire lors de la vente d’un bien immobilier. Il doit être fourni par le vendeur pour la rédaction de l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente). A défaut d’avant-contrat ou si, dans le délai de réitération de l’acte authentique, d’autres diagnostics étaient rendus obligatoires, ils doivent être fournis pour l’acte de vente.
Ce dossier est élaboré par des professionnels indépendants dont les compétences obligatoires sont définies par le législateur. Ils doivent également avoir souscrit une assurance pour les couvrir en cas d’erreur. Leurs tarifs sont libres et leurs prestations concernant la partie obligatoire du dossier technique est à la charge du vendeur. En revanche, les diagnostics non obligatoires, tels que, par exemple, l’expertise demandée par le prêteur pour le prêt à taux zéro ou un état parasitaire dans une zone où cet état n’est pas obligatoire, sont à la charge de l’acquéreur (sauf entente avec le vendeur évidemment).
Ce dossier a pour seul but de renseigner les candidats acquéreurs sur la situation de parties précises du bien. Quelques soient les résultats, il ne remet pas en cause la possibilité de vendre. Toutefois et le cas échéant, des obligations de remise en état peuvent découler de certains diagnostics.
Il est donc préférable que ce dossier soit rédigé le plus tôt possible afin que les acquéreurs soient informés de toute anomalie concernant le bien vendu préalablement à la signature. Car, en ajoutant le stress de la découverte d’éventuelles anomalies au déjà très lourd stress de l’acquisition, le risque de rétractation sera plus élevé.
En cas de doute quand aux diagnostics à réaliser, il est conseillé au vendeur de se rapprocher de l’étude de notaire en charge de la vente.
La superficie Carrez
Le mesurage des surfaces selon la loi Carrez
Le mesurage est obligatoire dès lors que le bien est un lot de copropriété à l’exception des caves, garages, boxes, places de parking et de certains locaux de moins de 8m². Les maisons individuelles ne sont donc pas concernées.
La superficie porte sur les surfaces closes et couvertes, hors ceux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, et à l’exclusion de certaines surfaces telles cages d’escaliers, loggias, balcons…
L’acquéreur peut annuler la vente en l’absence de mention de superficie et peut obtenir pendant 1 an une réduction de prix proportionnelle au défaut de superficie, si la superficie réelle est inférieure de 5% à celle mentionnée.
Un mesurage n’a pas de limite de validité mais des superficies mentionnées antérieurement peuvent être différentes de la superficie Carrez et des travaux peuvent modifier la superficie. Donc, sans modification, un ancien mesurage peut être réutilisé pour la vente.
La surface habitable peut être différente de la surface selon la loi Carrez.
Diagnostic Technique Amiante
DTA : protection contre l’amiante
Le diagnostic amiante porte sur la recherche de matériaux contenant de l’amiante et leur état de conservation.
En cas de copropriété, le rapport sera établi pour les parties privatives mais un rapport sur les parties communes doit normalement être déjà fait et est demandé par le notaire au syndic si le vendeur n’est pas en sa possession.
Sont concernés toutes les constructions dont le permis de construire a été autorisé avant le 1er juillet 1997.
La validité de ce diagnostic est illimitée mais des travaux peuvent modifier un constat amiante antérieur. Les précédents diagnostics peuvent être rendus caducs par la mise à jour de matériaux en amiante non détectables auparavant.
Diagnostic plomb
Constat des risques d’exposition au plomb (CREP)
Le rapport indique la concentration en plomb dans des revêtements, s’il est présent, et son niveau de dégradation. L’ingestion du plomb peut provoquer le saturnisme.
Est concerné tout immeuble d’habitation construit avant le 1er janvier 1949.
Le CREP doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de l’avant-contrat si la présence de plomb est révélée. Une notice d'information sur les effets du plomb et les précautions à prendre est jointe à ce constat. Un constat antérieur faisant état d’absence de plomb dispense un vendeur d’en effectuer un nouveau si ce constat est annexé à l’avant-contrat.
Des travaux peuvent être obligatoires en cas de présence de matière dégradée contenant du plomb. Néanmoins, aucun délai ni aucun responsable n’étant fixé par le législateur, hors du cadre de la location, cette réparation peut être faite par l’acquéreur au moment où il le souhaite…
État relatif à la présence de termites
Diagnostic sur l’état des parties en bois
Le bois est très utilisé dans la structure des bâtiments et de leurs aménagements (bardages, fenêtres, portes, parquets, plafonds…). Il peut être victime d’attaques d’insectes xylophages ou de champignons.
Est concerné tout immeuble situé dans un périmètre déclaré à risque par arrêté préfectoral.
Le diagnostic consiste à la recherche d’indices d’infestation de termites. La présence d’autres insectes xylophages et lucifuges peut y être indiquée. Le diagnostic peut être étendu par des arrêtés locaux aux terrains ou à d’autres insectes et champignons.
La validité de ce diagnostic est de 6 mois. Néanmoins, cette validité peut être dépassée lors de l’acte authentique si le constat est valable lors de la signature de l’avant-contrat.
L’ERNT
Etat des Risques Naturels et Technologiques
Tout vendeur d'un bien immobilier doit effectuer une déclaration annexée au contrat de vente sur l’état des risques naturels ou technologiques ainsi que, le cas échéant, une déclaration des sinistres pour lesquels il a été indemnisé.
Cette déclaration se fait à l’aide d’un formulaire type et à partir d’information mise à disposition par les préfectures. Ces informations ainsi que le formulaire sont disponibles en ligne sur les sites des préfectures. Le vendeur peut ainsi compléter seul le formulaire et imprimer les arrêtés et plans mais, d’un coût peu élevé, la prestation est souvent offerte par les diagnostiqueurs ou parfois le notaire s’en charge.
En cas de défaut d’information, l’acquéreur peut annuler la vente ou en diminuer le prix.
Cette déclaration est valable 6 mois.
Le DPE
Diagnostic de performance énergétique
L’objectif de ce diagnostic est d’évaluer le taux d’émission en CO2 d’une habitation et d’effectuer son classement sur un barème en terme de consommation d’énergie.
Le barème est semblable aux étiquettes apposées sur l’électroménager et classe les biens de A à G (la moins bonne note).
L’expert réalise un relevé du type de la construction, de sa taille, de son mode d’isolation, du mode de chauffage, des factures énergétiques, de la situation géographique... Une méthode de calcul réglementaire compulse l’ensemble des données relevées et établit la note.
La durée de validité du diagnostic est de 10 ans et sont évidemment concernés les locaux pourvus d’un appareil de chauffage (une cheminée à foyer ouvert n’est pas considérée comme un appareil de chauffage) et dont la surface d’emprise des planchers est inférieure à 50m² s’ils sont indépendants.
Le rapport du DPE est informatif mais il conseille également sur les mesures pouvant être prises pour améliorer les performances du bien vis-à-vis du coût que ces mesures peuvent engendrer.
Diagnostic gaz
Etat de l’installation intérieure de gaz
L’état est destiné à évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes.
Toute installation privative de gaz naturel ou non doit être diagnostiquée en cas de vente si elle a été réalisée depuis plus de 15 ans. Un simple tuyau rigide relié à une bouteille entraîne l’obligation de diagnostic.
En cas de non respect de l’obligation, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés et encourt des sanctions civiles.
La validité du diagnostic est de 3 ans. En copropriété, seul le logement vendu est concerné par le diagnostic gaz, pas les parties communes.
Des mesures sont à réaliser avec un appareil spécifique. Les appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire alimentés par le gaz et les tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires sont inspectés.
En cas d’anomalies graves, elles sont obligatoirement déclarer par le diagnostiqueur et des travaux peuvent être obligatoires avant remise en service de l’installation.
Diagnostic sécurité électrique
Etat de l’installation intérieure d’électricité
Le contrôle est destiné à déterminer si des risques pouvant compromettre la sécurité des personnes et des biens sont existants (électrocutions, incendies,…).
Il porte sur la totalité d’une installation électrique dont l’ensemble doit avoir moins de 15 ans. Il s’agit un contrôle de mise en sécurité et non d’un contrôle de conformité à la norme.
Le diagnostic porte essentiellement sur le fonctionnement et l’état du circuit de terre, des dispositifs de protection des conducteurs, prises, interrupteurs…
Le diagnostic est fait partiellement hors tension et des mesures sont réaliser à l’aide d’appareils spécifiques.
Il est valable 3 ans.
Les anomalies sont signalées et localisées. Il n’y a aucune obligation de travaux. Cependant, il est conseillé au propriétaire de faire effectuer les travaux par un professionnel.
L’assainissement
Parfois une obligation
Certaines communes demande l'établissement par arrêté d'un certificat de raccordement au réseau collectif d'assainissement des eaux usées lors des transactions. Ce certificat est établi par l'organisme ou la société en charge du réseau.
Concernant l'assainissement individuel, l'obligation d'un contôle de l'installation pour toute habitation non raccordée à un réseau collectif va se généraliser. Néanmoins, dès aujourd'hui, des communes imposent déjà ce diagnostic établi par les diagnostiqueurs.